Potenziell sind rund 20 000 Hausbesitzerinnen und -besitzer betroffen

Der Eigenmietwert ist im Baselbiet häufig zu tief bemessen – dies bemängelte das Bundesgericht. Finanzdirektor Anton Lauber schlägt dem Landrat nun eine neue Methode zur Berechnung des fiktiven Mietwerts von Wohneigentum vor.

David Thommen

Besitzerinnen und Besitzer von Wohneigentum können in der Schweiz ihre Kosten für die Hypothek und für den Liegenschaftsunterhalt von den Steuern abziehen. Da Mieter diese Abzugsmöglichkeit nicht haben, wird den Haus- oder Wohnungsbesitzern im Gegenzug ein fiktiver Eigenmietwert zum Einkommen addiert.

Um diesen Eigenmietwert ist im Baselbiet vor Jahren schon ein Streit entbrannt, der 2017 vom Bundesgericht abschliessend entschieden worden ist. «Lausanne» gab dem Mieterverband recht, der bemängelt hatte, dass der traditionell eigentümerfreundliche Kanton Baselland den fiktiven Zuschlag auf die Einkommen der Eigentümerinnen und Eigentümer häufig zu tief bemisst und diese bei den Steuern zu gnädig davonkommen.

Im Urteil hielt das Bundesgericht fest, dass der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent der ortsüblichen Miete für ein vergleichbares Mietobjekt betragen müsse. Das Baselbiet wurde angewiesen, den Eigenmietwert im Einzelfall genauer zu berechnen und sich in jedem Fall an den Mindestwert zu halten.

Zwar läuft auf Bundesebene die Diskussion darüber, ob der Eigenmietwert abgeschafft werden soll, was ein Handeln im Baselbiet gegebenenfalls überflüssig machen würde. Ob und wann eine solche Revision tatsächlich kommt, ist aber kaum absehbar. «Wir können nicht auf den Entscheid der eidgenössischen Räte warten», sagte gestern der Baselbieter Finanzdirektor Anton Lauber (Die Mitte). Das Bundesgericht habe vom Kanton Baselland recht ultimativ eine Anpassung der Eigenmietwerte verlangt und vor dem Vollzug des Urteils könne sich die Kantonspolitik nicht drücken. Baselland müsse also jetzt handeln.

Nicht mit dem Messband
Im vergangenen Jahr noch hatte Lauber vorgeschlagen, es mit der Ermittlung des Eigenmietwerts in jedem Einzelfall sehr genau zu nehmen: Er wollte alle Eigentümerinnen und Eigentümer der 55 000 bis 60 000 Liegenschaften mit dem Messband durch ihre Wohnungen und Häuser schicken, damit sie der Steuerverwaltung ihre Nettowohnfläche angeben können, die danach mit dem ortsüblichen Mietpreis pro Quadratmeter multipliziert worden wäre. Ferner wären Anzahl Zimmer, Alter der Liegenschaft und Wohnlage herangezogen worden, um den Eigenmietwert zu ermitteln. Der Vorschlag fiel bei Parteien und Verbänden in der Vernehmlassung allerdings mehrheitlich durch: zu kompliziert!

Gestern nun hat Lauber vor den Medien einen neuen und in seinen Augen «pragmatischeren» Vorschlag vorgestellt, den er nun dem Landrat in einer Vorlage unterbreiten wird. Und zwar soll gestützt auf die umfangreiche Datensammlung des Immobiliendienstleistungs-Unternehmens Wüest Partner AG eine «statistische Wohnfläche» für jedes selbst genutzte Objekt ermittelt werden. Als Grundlage dienen unter anderem die Anzahl Zimmer pro Objekt, die Wohngemeinde und die dortige Wohnlage sowie das Alter der Liegenschaft. Mit diesen bei den Behörden vorhandenen Daten sei eine Annäherung an den realistischen Mietwert für eine Wohnung oder ein Haus möglich, sagte Lauber. Heute wird als Grundlage für die Bemessung der fiktiven Marktmiete als wichtiger Faktor der Brandlagerwert einer Liegenschaft herangezogen.

Lauber und Peter Nefzger, der Baselbieter Steuerverwalter, schätzen die Auswirkung der neuen statistischen Schätzmethode als gross ein: Resultat könnte sein, dass bei rund 20 000 Liegenschaften im Kanton der bisher erhobene Eigenmietwert unter den vom Bundesgericht verlangten 60 Prozent der ortsüblichen Marktmiete liegen könnte. Rund einem Drittel der Eigentümerinnen und Eigentümer droht also ein höherer Eigenmietwert.

Kommt Laubers Revision im Landrat durch, dürften die betroffenen Liegenschaftsbesitzerinnen und -besitzer im zweiten oder dritten Quartal des Jahres 2024 ihr Liegenschaftsblatt mit der Neueinschätzung zur Ansicht erhalten. Danach haben sie die Möglichkeit, bei der Steuerverwaltung Korrekturen zu verlangen, sollten die angenommenen Werte nicht mit den tatsächlichen Verhältnissen übereinstimmen. Beispielsweise können im Fall der Fälle Hauspläne eingereicht werden, mit denen belegt werden kann, dass die angenommene Wohnfläche falsch eingeschätzt worden ist. Sollte man sich mit der Steuerverwaltung in einer ersten Runde nicht finden, kann später Einsprache gegen die Steuerveranlagung erhoben werden. Es werde sich zeigen, wie viele der Neubewertungen letztlich Bestand hätten, sagte Nefzger. Abschätzbar sie dies heute nicht.

Lauber und Nefzger zeigten anhand von Fallbeispielen auf, dass es sich für die Eigentümerinnen und Eigentümer lohnen wird, gut hinzuschauen. Ein deutlich höherer Eigenmietwert kann rasch zur Folge haben, dass die Steuerrechnung unter dem Strich auf einen Schlag um mehrere Hundert Franken teurer ist als gewohnt. Sollte die neue Erhebung gestützt auf die Daten von Wüest und Partner übrigens ergeben, dass heute jemandem ein zu hoher Eigenmietwert aufgebrummt wird, bleibt eine Benachrichtigung der Steuerverwaltung aus. Dies entspreche nicht dem aktuellen Auftrag, sagte Steuerverwalter Nefzger.

Eine Steuererhöhung?
Die neuen Eigenmietwerte sollen ab dem Steuerjahr 2025 gelten. Beim Kanton führt dies gemäss Schätzungen zu Mehreinnahmen in der Höhe von 7,5 bis 8,5 Millionen Franken, bei den Gemeinden sind es voraussichtlich 4,2 bis 4,7 Millionen und beim Bund 1,9 bis 2,9 Millionen Franken.

Allerdings sei eine solche Steuererhöhung nicht das Ziel, sagte Lauber: Die Revision des Eigenmietwerts solle kostenneutral ausfallen. Daher werde er schon bald Vorschläge bringen, wie die Einkommenssteuer im gleichen Umfang gesenkt werden könne. Lauber lieferte auch auf Nachfrage keine Anhaltspunkte, wie eine solche Steuererleichterung genauer aussehen könnte. Denn die Neuberechnung des Eigenmietwerts sei wegen des Bundesgerichtsentscheides eine juristische Notwendigkeit. Eine Vermischung mit der politischen Diskussion um eine Steuersenkung solle vermieden werden, um die jetzige Vorlage nicht zu gefährden.

Die Landratsvorlage ist auf www.bl.ch zu finden.