Überprüfung überdimensionierter Bauzonen abgeschlossen

Die Baselbieter Gemeinden mit überdimensionierten Bauzonen haben die vom Kanton geforderten Überprüfungsberichte eingereicht. Nun startet die fünfjährige Frist, Rückzonungen vorzunehmen. Dabei sind juristische Auseinandersetzungen um Entschädigungen zu erwarten.

Christian Horisberger

Die unbebauten Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ) jeder dritten Baselbieter Gemeinde werden vom Bundesamt für Raumentwicklung als zu gross eingestuft. Im Frühling 2019 haben 31 Baselbieter Gemeinden mit mehr als 10 Prozent unbebauten Flächen vom kantonalen Amt für Raumplanung (ARP) den Auftrag erhalten, ihre Bauzonen zu überprüfen und aufzuzeigen, mit welchen Massnahmen sie die Auslastung erhöhen wollen (die «Volksstimme» berichtete). Auch sollte aufgezeigt werden, wo gegebenenfalls Rückzonungen vorgenommen werden könnten.

Der Auftrag war bei den mittlerweile noch 29 betroffenen Gemeinden damals nicht gut angekommen. Insbesondere kleinere Gemeinden stellten sich auf die Position, dass sie mit ihrem Bauland ein Entwicklungspotenzial bräuchten, um Steuerzahler zu gewinnen und damit ihre Infrastrukturkosten finanzieren zu können. Die Wogen scheinen sich geglättet zu haben. Die betroffenen Gemeinden – es handelt sich zumeist um kleinere Dörfer im Oberbaselbiet und im Laufental – hätten eine hohe Bereitschaft gezeigt, sich aktiv mit dem Thema auseinanderzusetzen, heisst es beim ARP auf Anfrage der «Volksstimme». Doch gebe es «verschiedene Stimmen». «Wir sind uns bewusst, dass Rückzonungen kein einfaches Thema sind.» Laut Auskunft des ARP haben 10 Gemeinden die Überprüfung abgeschlossen, 15 haben ihr Dossier zur Vorprüfung eingereicht, 3 beantragten eine Verlängerung der Abgabefrist und bei einer ist dem ARP der Status der Überprüfung nicht bekannt.

Entwicklungsstrategie darlegen
In ihren Berichten zeigen die Gemeinden auf, wo noch grössere unbebaute oder unerschlossene Flächen liegen, ob diese zeitnah bebaut werden, welche Entwicklungsstrategie die Gemeinde verfolgt und wie mit den Flächen umgegangen werden soll. Das ARP prüft die Angaben und verfasst eine Stellungnahme an die Gemeinde. Ist Auszonungspotenzial vorhanden, sind die betroffenen Gemeinden angehalten, die entsprechenden Zonenplanmutationen bis 2027 vorzunehmen. Bis dahin stellt der Kanton sicher, dass die infrage kommenden Flächen nicht überbaut werden.

Die Gemeinde Kilchberg wies zum Zeitpunkt des Auftrags mit 28,5 Prozent den höchsten Anteil nicht bebauter WMZ-Fläche auf (Stand Frühling 2019). Hier wurde nicht nur die Überprüfung vollzogen, auch eine Zonenplanmutation ist bereits beschlossene Sache: Die Gemeinde verschiebt einen Teil eines wenige Jahre zuvor von ihr erworbenen Grundstücks im Gebiet Niederfeld sowie eine an das Kirchenareal angrenzende Parzelle von der Bau- in die Landwirtschaftszone. Für eine zweite Parzelle bei der Kirche – Baurechtgeberin ist die Stiftung Kirchengut – wird eine Frist gewährt, das Areal innert fünf Jahren zu überbauen oder eine Bauabsicht nachzuweisen. Ansonsten hat der Gemeinderat die Zonenzuweisung erneut zu überprüfen. So verlangt es der Regierungsrat in seiner Genehmigung des Kilchberger Gemeindeversammlungsbeschlusses über die Bauzonenredimensionierung.

Eptingen (25 Prozent unbebaute WMZ-Fläche) hat vorige Woche sein Dossier in Liestal abgeliefert. Laut Gemeindepräsidentin Mélanie Wussler sind darin mögliche Auszonungen enthalten. Die betroffenen Parzellen befänden sich am Rand der Siedlungszone und seien in privater Hand. Deren Eigentümer seien offiziell noch nicht informiert, da noch kein definitiver Entscheid des Kantons vorliege.

Parzellen zumeist erschlossen
Arboldswil (23,3 Prozent) hat die Unterlagen bereits im Frühling eingereicht. Die unbebauten Flächen in seinem Dorf seien mit wenigen Ausnahmen erschlossen, sagt Gemeindepräsident Johannes Sutter auf Anfrage. Er denke «nicht im Traum daran», akut einzelne Parzellen auszuzonen. Stattdessen verfolge die Gemeinde die Strategie, bei der demnächst fälligen Revision des Zonenplans Siedlung eine Gesamtschau zu machen. In diesem Rahmen würden nicht erschlossene oder nicht erschliessbare Flächen überprüft beziehungsweise zur Auszonung vorgeschlagen.

Es gibt auch Gemeinden, die der Kanton bereits vom Haken gelassen hat: All jene, bei denen die Überprüfung ergeben hat, dass kein Auszonungspotenzial vorhanden ist. Dies trifft laut Angaben des ARP in «einzelnen» Fällen zu. Um welche Gemeinden es sich hier handelt, gibt das Amt zurzeit nicht bekannt. Im Frühling werde man umfassend informieren.

Das letzte Wort hat bei Zonenplanänderungen die Gemeindeversammlung. Was, wenn sich diese partout weigert, Bauland auszuzonen? Dazu das ARP: «Heute von einer Weigerung zu sprechen, wäre kontraproduktiv. An diesem Punkt sind wir nicht. Jetzt geht es darum, die Gemeinden zu begleiten und zu beraten.»

Eine zentrale Frage ist bei Rückzonungen zweifellos die Entschädigung der Eigentümerschaft, darin sind sich Sutter und Wussler einig. Die Eptinger Gemeindepräsidentin hat vom Kanton in diesem Punkt keine konkreten Antworten erhalten, wie sie sagt. Ihr Arboldswiler Kollege geht von einer Entschädigungspflicht der öffentlichen Hand aus – einerseits für den Wertverlust der Parzellen, andererseits für allfällig geleistete Erschliessungskosten. Die Entschädigungsfrage werde sich «massenweise» stellen, sagt Sutter. Sie werde Gemeinden, Kanton und auch Gerichte über Jahre beschäftigen.

Keine Baulücken verursachen

ch. Für Rückzonungen geeignet sind unbebaute Grundstücke, wobei die Rückzonungen nicht zu Baulücken führen dürften, heisst es beim Baselbieter Amt für Raumplanung (ARP). Innerhalb des zusammenhängenden Siedlungsgebiets sollten unbebaute Flächen deshalb erst ab 2500 Quadratmetern in den Überprüfungsprozess einbezogen werden – eine durchschnittliche Baulandparzelle hat im Baselbiet rund 560 Quadratmeter. Das ARP stellt klar: «Der Überprüfungsauftrag ist keine Hintertür dafür, sich einer unliebsamen Baulandhortung zu entledigen.»
Zonen für öffentliche Werke und Anlagen (OeWA) zählen laut ARP nicht zu den Wohn-, Misch- und Zentrumszonen, daher verändere eine Reduktion die Kapazität der Gemeinde nicht. Gleichwohl bestehe auch für OeWA-Zonen der Auftrag, ihren Bedarf angemessen zu dimensionieren.