Gemeinden müssen bei Rückzonungen vorwärts machen

20 Gemeinden müssen bis Mai kommenden Jahres Planungszonen erlassen, falls sie ihre überdimensionierten Bauzonen nicht rechtzeitig verkleinern können. Andernfalls droht der Kanton einzugreifen. Diepflingen hat bereits gehandelt.

Christian Horisberger

Der Gemeinderat von Diepflingen hat für das Gebiet Zün beim Bifangweg eine Planungszone beschlossen. Dies teilte er vorige Woche mit. Sie umfasst zwölf Parzellen mit rund 24 000 Quadratmetern, auf denen während maximal fünf Jahren keine Bauvorhaben geplant oder realisiert werden dürfen. Hintergrund sind die überdimensionierten Bauzonen der Gemeinde, die gemäss Raumplanungsgesetz verkleinert werden müssen.

In einem Schreiben vom 11. September fordert das Amt für Raumplanung zahlreiche Gemeinden auf, die notwendigen Rückzonungen vorzunehmen (die «Volksstimme» berichtete). Viele Gemeinden werden die seit Jahren bekannte Frist vom 1. Mai 2027 voraussichtlich nicht einhalten können.

Deshalb verlangt der Kanton eine Zwischenlösung: Gemeinden, die ihre Rückzonungen nicht rechtzeitig abschliessen können, müssen bis spätestens 1. Mai 2027 Planungszonen für die betroffenen Flächen erlassen. Die Aufforderung betrifft 20 Gemeinden. Zwei weiteren wurde der Erlass einer Planungszone lediglich empfohlen.

In sieben Gemeinden sieht der Kanton keinen akuten Handlungsbedarf, wie die Bau- und Umweltschutzdirektion (BUD) auf Anfrage mitteilt.

Bleiben die Gemeinden untätig, kann der Kanton nach Ablauf der Frist eigene Planungszonen erlassen. Schon vorher kann er betroffene Flächen mit Bausperren belegen und Baubewilligungen verweigern, solange die Bauzonen nicht den bundesrechtlichen Vorgaben entsprechen.

Gebiet Zün am besten geeignet
In Diepflingen hat der Gemeinderat mit dem Erlass der Planungszone bereits reagiert. Die Wahl fiel auf das Gebiet Zün im westlichen Dorfteil neben der Kantonsstrasse, angrenzend an die Landwirtschaftszone. Laut einem kantonalen Prüfbericht von 2022 eignet es sich von allen untersuchten Gebieten am besten für eine Rückzonung.

Wie Gemeindepräsident Dieter Wüthrich gegenüber der «Volksstimme» erklärt, habe der Gemeinderat Flächen im Ortszentrum ausgenommen. Diese lägen mitten in einem ansonsten bebauten Gebiet. Zudem sei der Gemeinderat bei einem früheren Versuch, eine Planungszone zu erlassen, vom Kantonsgericht in die Schranken gewiesen worden.

Die Grundstücke gehören grösstenteils der Gemeinde (5700 Quadratmeter), der Pensionskasse der Georg Fischer AG (15 500 Quadratmeter) und dem Kanton (800 Quadratmeter). Auch zwei bereits bebaute Parzellen liegen innerhalb der Planungszone. Für das Gebiet besteht gemäss geltendem Zonenplan eine Quartierplanpflicht; das Bauland kommt sowohl für eine gewerbliche Nutzung als auch für Wohnzwecke infrage.

Den Wert des Bodens schätzt der Gemeindepräsident auf 600 bis 650 Franken pro Quadratmeter. Der Quadratmeterpreis in der Landwirtschaftszone liegt bei wenigen Franken. Bei einem angenommenen Quadratmeterpreis von 600 Franken droht dem Gemeindeland damit eine Wertminderung von mehr als 3 Millionen Franken, jenem der GF-Pensionskasse von bis zu 9 Millionen.

Mit dem Erlass der Planungszone ist die Rückzonung längst nicht beschlossen. Und ob und wie viel von diesen Flächen aus der Bauzone entfernt wird, ist offen. Wüthrich könnte sich damit abfinden, wenn die Gemeinde ihren Teil zu den Rückzonungen beitragen müsste. Die Gemeindekasse könne die Abwertung des Finanzvermögens verkraften. Sie treffe die Allgemeinheit, sodass «es der Einzelne nicht zu spüren bekommt»: Diesbezüglich sei Diepflingen im Vergleich mit anderen Dörfern in einer komfortablen Lage.

Eher keine Entschädigungspflicht
Für die Pensionskasse der GF (früher: JRG) könnte es hingegen ungemütlich werden. Laut Wüthrich habe sich die Gemeinde in den vergangenen Jahrzehnten mehrfach nach einer Nutzung der Fläche erkundigt. Die Pensionskasse habe jedoch nie etwas unternommen und auch «kein Geld in die Hand genommen». Deshalb geht Wüthrich davon aus, dass die Gemeinde keine Entschädigung zahlen muss. Ob ein Grundstück baureif, also unter anderem erschlossen und parzelliert ist, sei in mehreren jüngeren Bundesgerichtsurteilen ein wichtiges Kriterium, bestätigt die BUD auf Anfrage.

Der Gemeinderat hat die betroffenen Grundeigentümer kürzlich schriftlich informiert. Laut Wüthrich sind bislang keine Rückmeldungen eingegangen. Die Georg Fischer AG bestätigt den Eingang des Schreibens und erklärt: «Wir werden nun den Inhalt eingehend analysieren und dann die weiteren Schritte festlegen.»

Bisher habe die Gemeinde bei den Baulandreserven nur das Nötigste getan. Nun werde die Revision des Zonenplans angegangen, kündigt Wüthrich an. Kommendes Jahr solle es losgehen. Der Prozess werde zwei bis drei Jahre dauern; im Budget 2027 sei dafür ein Betrag vorgesehen.

Über den Zonenplan und damit die Rückzonungen entscheidet die Gemeindeversammlung. Der Ausgang der Abstimmung hängt laut Wüthrich massgeblich von einer allfälligen Entschädigungspflicht ab. Sollten Zahlungen in Millionenhöhe fällig werden, werde es kaum ein Ja geben, sagt Wüthrich. Lehnt die Gemeindeversammlung die gemäss Raumplanungsgesetz notwendigen Rückzonungen ab, kann der Kanton eingreifen: «Letztlich steht dem Kanton das Mittel der Ersatzvornahme zur Verfügung», erklärt BUD-Sprecherin Andrea Tschopp. Die Aufforderung, selbst Planungszonen zu erlassen und die nötigen Planungsschritte einzuleiten, sei weniger drastisch und lasse den Gemeinden einen gewissen Spielraum.

Was das Raumplanungsgesetz verlangt

vs. Das revidierte eidgenössische Raumplanungsgesetz (RPG) verpflichtet Kantone und Gemeinden, ihre Bauzonen auf den voraussichtlichen Bedarf der nächsten 15 Jahre auszurichten. Damit soll verhindert werden, dass immer mehr unbebautes Land eingezont wird, während innerhalb bestehender Siedlungen noch genügend Platz vorhanden ist. Ziel ist eine haushälterische Nutzung des Bodens, der Schutz der Landschaft und eine verstärkte Siedlungsentwicklung nach innen.
Im Baselbiet wurden im Jahr 2019 29 Gemeinden zum Handeln verpflichtet, deren Bauzonen eine Auslastung von weniger als 90 Prozent aufwiesen. Sie mussten ihre Bauzonen bis 2022 überprüfen und haben gemäss kantonalem Richtplan bis zum 1. Mai 2027 Zeit, überdimensionierte Flächen zurückzuzonen.