Gemeinden müssen Vorgaben des Bundes erfüllen – das ist jedoch nicht einfach

Bis 2027 dürften kaum alle überdimensionierten Bauzonen im oberen Baselbiet und im Laufental verkleinert sein. Zumal massive Entschädigungsforderungen drohen – auch wenn es nach einem Bundesgerichtsurteil Spielraum geben könnte.

Thomas Gubler

Im Jahr 2019 wurde dem Kanton Baselland vom Bundesrat mitgeteilt, dass 30 vorwiegend ländliche Gemeinden im oberen Kantonsteil und im Laufental ihre Bauzonen redimensionieren müssen. Dies, weil die Auslastung von deren Wohn-, Misch- und Zentrumszonen weniger als 90 Prozent beträgt – und diese daher zu gross sind.

Im Jahr 2023 erstattete der Kanton Bericht an den Bund darüber, wie sich die räumliche Entwicklung im beobachteten Zeitraum von 2019 bis 2022 in den entsprechenden Gemeinden entwickelt hat. Dieser erste Schritt wurde vom Bundesamt für Raumplanung (ARE) in verschiedener Hinsicht positiv beurteilt. Gleichzeitig stellte das Bundesamt aber unzweifelhaft auch Handlungsbedarf fest.

In einem zweiten Schritt müssen deshalb die Gemeinden mit zu grossen Bauzonen innerhalb von fünf Jahren – also bis spätestens 2027 – die notwendigen Massnahmen ergreifen, sprich Rückzonungen vornehmen. Zudem dürfen in der Zwischenzeit die potenziell zur Rückzonung «geeigneten» Flächen nicht überbaut werden.

Ziel bis 2027 kaum erreichbar
Bis Frühling 2022 hatten bis auf zwei alle betroffenen Gemeinden zumindest den Prüfungsauftrag durchgeführt. Mittlerweile befinden wir uns ein gutes Jahr vor Ablauf der Frist für die Anpassung der Bauzonen an die bundesrechtlichen Vorgaben. Dabei kann man schon jetzt eines sagen: Das Ziel – das heisst der Schwellenwert einer Auslastung der Bauzonen von 90 Prozent – ist noch längst nicht erreicht. Und die Frist bis Ende kommenden Jahres dürfte sich möglicherweise als zu sportlich erweisen.

23 Gemeinden liegen laut Auskunft der Bau- und Umweltschutzdirektion (BUD) noch unterhalb der Marke. Um welche Gemeinden es sich handelt, will die BUD nicht bekannt geben. «Der Kanton erteilt keine Auskunft zu bestimmten Gemeinden», erklärt BUD-Sprecher Simon Rüttimann auf Anfrage der «Volksstimme» schriftlich. Die Bau- und Umweltschutzdirektion wolle die Zusammenarbeit mit den Gemeinden nicht gefährden, begründet Rüttimann die kantonale Zurückhaltung.

Einige Gemeinden, so der BUD-Sprecher, hätten aber bereits «grundeigentümerverbindliche Massnahmen wie Auszonungen umgesetzt oder seien daran, die notwendigen Schritte vorzunehmen». Bekannt ist etwa das Beispiel der Gemeinde Kilchberg, die bei einer Auslastung von nur 73 Prozent gemeindeeigenes Bauland auszonen konnte, ohne gegenüber Privaten entschädigungspflichtig zu werden.

Einige stehen erst am Anfang
Ganz wenige Gemeinden haben laut Rüttimann sogenannte Planungszonen erlassen, um Flächen für eine allfällige Rückzonung zu sichern. Dazu gehört etwa die Gemeinde Langenbruck, die gemäss einem Bericht der «bz Basel» ein Gebiet von etwa 2,5 Hektaren zur Planungszone erklärt hat.

Allerdings, und hier liegt das Problem: «Einige Gemeinden stehen bei der Umsetzung der Massnahmen zur Auslastung ihrer Bauzonen aber erst am Anfang», teilt der BUD-Sprecher mit. Ein Problem für die Kommunen bei der Rückzonung ist neben dem Aufwand für eine Zonenplanrevision vor allem die Frage der Entschädigung der betroffenen Grundeigentümer.

Nicht selten kommt nämlich die Auszonung einer Parzelle beziehungsweise deren Zuweisung in die Landwirtschaftszone infolge des Wertverlustes einer materiellen Enteignung gleich. Und materielle Enteignungen müssen entschädigt werden, was gerade kleinere Gemeinden finanziell an den Anschlag bringen kann. Bei einem Wertunterschied von 1 zu 30 oder noch mehr bewegt man sich schnell in der Höhe von Millionenbeträgen.

Allerdings ist nicht jede Aus- oder Rückzonung auch eine materielle Enteignung. Dies müsse immer im Einzelfall beurteilt werden, meint Rüttimann. «Ein Kriterium sind sicher die Erschliessungsverhältnisse», so der BUD-Sprecher. Das Bundesgericht ging bisher vom Grundsatz aus, dass eine Nichteinzonung entschädigungsfrei ist und eine Auszonung im Prinzip entschädigt werden muss.

Im Jahr 2024 hat es diese Praxis aber im Fall Mellingen (AG) relativiert. Dort wurde bei der Auszonung einer Parzelle die Entschädigungspflicht verneint, weil die Eigentümerschaft das Bauland über 30 Jahre lang ohne Überbauungsabsicht gehalten hatte. Und da nahm das Bundesgericht an, dass es an der «Realisierungswahrscheinlichkeit» einer künftigen Überbauung fehle.

Dieses Bundesgerichtsurteil, aber auch die seit der Revision des kantonalen Raumplanungsgesetzes bestehende Möglichkeit, auf gehortetem Bauland Abgaben zu erheben, könnten die Situation der Gemeinden etwas entspannen. Einfach werden die notwendigen Auszonungen dadurch aber nicht. Und dass dieser Prozess im Kanton bis zum kommenden Jahr abgeschlossen sein wird, ist doch sehr unwahrscheinlich.